发布时间: 2014-01-16
15日，连续多日处于新老物管交接风波中的深圳布吉龙珠花园小区，终于恢复了平静。
14日，新老物管和龙珠花园业委会在政府部门协调下，签署了三方协议，定下2月16日为退出进驻的新时间节点。
当晚，龙岗区住建局在向龙珠花园居民发出的提示中明确表示：“如新旧物业服务企业未按上述三方协定的时间进行交接，将依据物业管理法律法规有关规定予以处理。”
至此，这场被称为深圳物管新规实施后的首例物管交接纠纷，迎来了转机。
1、物管新规实施后首例交接纠纷
龙珠花园竣工于上世纪90年代后期，拥有16栋高层住宅，4500多户业主。此前半月，这里一度出现了两个物管公司的保安员各在大门内外站岗的场景。龙珠花园的业主们，则在小区里挂起“喜迎开元入驻龙珠”的横幅。晚上下班后和双休日里，成百上千的业主来到楼下，声讨新港公司拒不退出的行为。
负责辖区治安的罗岗派出所，不得不连日派出警员和巡防队员到场维持秩序。
《<深圳经济特区物业管理条例>实施若干规定》于今年1月1日起施行，首次细化了物业服务企业必须退出的情形，并进一步规定了法律责任。新规实施当天，即发生了龙珠花园物管交接纠纷。
“太不合理了！我们业主大会授权业委会招标了新物管，要求1月1日交接，但老物管不交接，延期到1月8日，还是不交接。”站在小区门口，年轻妈妈叶子说。“若干规定第47条有规定啊，物管公司在合同依法依约解除后，应当退出，不得以债权债务纠纷未解决、阶段性工作未完成等为由拒绝。”80后业主温先生说。
2、为什么要更换物管？
新港公司因何惹得业主坚决要换掉他们？1996年开盘即入住的业主袁志忠说，冰冻三尺非一日之寒。
袁志忠告诉记者，因为小区管理混乱，业主们的维权至少从2004年就已开始。
龙珠花园1999年曾成立过业委会，但多年来已不能履行维护业主合法权益的职责。这一次，业主们根据《深圳经济特区物业管理条例》，经过4个月共5轮投票，终于取得户数和面积双过半的合法票数。2012年11月，龙珠花园有了新业委会。
新业委会发出的第一份公函，即是要求新港公司就专项维修基金、停车场和商铺产权、恢复公共用地原貌、定期公布账目、降低管理费等多个事项进行整改。
其时，业主们才知悉，与新港公司之间的物业服务合同，其实已在5年前到期，再无续约。另外，新港公司资质已由二级降为三级(暂定)，依规已不具有管理如此大型小区的资格。
2013年7月14日，龙珠花园 2013年度第一次业主大会公开唱票，过半的业主(这些业主所拥有的小区建筑面积也过半)同意终止与新港公司的事实物业服务关系，并授权业委会组织对新物业服务公司的招投标。
3、老物管不走怎么办？
但新港公司拒绝退出。
业委会主任封德武说：“他们认为业主大会的投票有瑕疵。”
2013年11月16日，业委会应龙珠社区工作站要求对选票进行自查，却发现原本放在业委会办公室内间的票箱没有了。业委会第一时间报了警，目前此案尚在侦查阶段。
去年12月30日，即业委会通知必须移交完毕期限的前夕，新港公司在回函中称“相当部分票据被人为造假是不可争议的事实”，并表态：公安机关对选票箱丢失事件未破案之前，绝不退出龙珠花园，绝不进行任何交接。
开元公司第一次遇上经过公开招投标签订了物业服务合同却不能交接进驻的情况。公司副总经理刘辉说：“深圳和国家都是有相关法律法规来约束此种情况，作为同行我认为新港此举不合适。”为避免发生冲突，开元公司接受了政府方面的建议，没有强行进驻。
1月8日，布吉街道物业管理中心主任欧志强接受媒体采访时建议新港公司配合新合同履行。同时，他建议业委会可通过行政渠道和司法渠道化解矛盾。
1月9日，龙岗区住建局物管科黄科长也向媒体表示：一旦收到龙珠花园业委会有关申请，根据《深圳经济特区物业管理条例》第112条的规定，区住建局核实情况后将责令其限期退出；逾期仍不退出的，责令退还逾期所收取的物业服务费，并按月处以5万元罚款；逾期3个月仍不退出的，可提请市主管部门吊销其资质证书。
4、谁来做主，怎么维权？
1月11日，龙珠花园业委会向业主们发出通报，告知交接工作进展，呼吁大家理性克制。“冲突起来受伤害的是谁？还是业主。”封德武对记者说。他坚信闹起来解决不了问题。
在布吉街道办的协调下，首先促使两家物管公司之间谈判磋商。1月9日下午，新港公司终于同意坐下来谈。两家公司拟出了框架协议初稿后，再经龙珠花园业委会讨论修改，然后再返给两家公司确认。
13日晚，记者来到龙珠花园，正赶上业委会讨论此协议。经1个小时的激烈讨论，业委会委员们在修改了两个要点后，郑重签名。
刘辉对三方协议表示接受。按照原先与龙珠花园业委会签订的合同以及业委会的要求，他们本要在元旦上午进驻并履行合同职责的，现在因新港物业管理公司拒绝交接而造成的不满三年的合同期，协议中明确予以相应顺延。
据此协议，新港物业管理公司在2月16日前将继续履行龙珠花园物业管理职责，承担安全管理、尽职服务等责任，同时收取物业服务费作为过渡期管理的成本。
深圳业主论坛召集人张红喜得知三方签订协议后，在自己的实名微博中评论：“能够达成多方协议当然是好事。学会妥协，与持不同立场和意见者正常相处，是这个时代对我们的新要求。”
