发布时间: 2014-01-17
2013年12月30日，《〈深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定〉试点实施办法》（以下简称《实施办法》）经市政府常务会议审议通过，已在《深圳市人民政府公报》（2014年第3期）上公布。《实施办法》将于2014年4月1日起开始施行。昨日，市规土委相关负责人就《实施办法》，对市民关心的历史遗留违法建筑处理试点相关问题进行了解读。
符合条件可申请“转正”
根据《实施办法》，原村民的住宅类历史遗留违法建筑，按照规定处罚、补缴地价后，登记为非商品性质房地产。具体处理方式为：原村民所建符合“一户一栋”原则的违法建筑，免缴地价，总建筑面积未超过480平方米的部分免予处罚，总建筑面积在480平方米以上不足600平方米的部分按建筑面积每平方米处以30元罚款，600平方米以上不足800平方米的部分按建筑面积每平方米处以60元罚款，800平方米以上的部分按建筑面积每平方米处以100元罚款。
如原村民违反“一户一栋”原则所建违法建筑的多栋部分，多栋的第一栋按现行公告基准地价的25%补缴地价，按建筑面积每平方米处以100元罚款；多栋的第二栋按现行公告基准地价的25%补缴地价，按建筑面积每平方米处以200元罚款；多栋的第三栋及以上栋数部分不予处理确认。
《实施办法》强调，原村民与非原村民共同建设、申报的住宅类历史遗留违法建筑，对原村民所建部分按照前款相应规定办理，对非原村民所建部分不予处理确认。不过，实施办法对于生产经营性、商业、办公类历史遗留违法建筑的规定并没那么严格。对原村民、其他企业单位或者非原村民按建筑面积每平方米罚款120元，按照现行公告基准地价补缴地价，之后可登记为非商品性质房地产。
相关历史遗留违法建筑还需要通过房屋安全鉴定机构鉴定，消防手续等。当事人或者管理人缴纳罚款、地价、鉴定等费用后，申报人持《拟确认通知书》、缴费凭证到区查违办申请办理《农村城市化历史遗留违法建筑确认决定书》（以下简称《确认决定书》）。申报人在取得《确认决定书》后，向市房地产权登记中心（以下简称登记机构）申请办理房地产初始登记。至此，历史遗留违法建筑经处理、初始登记后，为非商品性质房地产，限定自用，不得抵押、转让。
取得《拟确认通知书》后，如果历史遗留违法建筑当事人或者管理人不愿意办理处理确认手续的，可向区政府申请政府收购。区政府收购后以市政府指定机构名义办理房地产初始登记，可根据房屋实际安全状况作为临时性保障性住房。如果取得《拟确认通知书》的历史遗留违法建筑当事人或者管理人未在限定期限内申请房地产初始登记，又未申请政府收购的，政府可依法实施征收。
历史遗留违法建筑经处理确认、依法办理初始登记后，符合相关条件的，可以按照本市有关规定申请转为商品性质。
根据《实施办法》规定，具体条件包括：原村民符合“一户一栋”原则的住宅类历史遗留违法建筑在480平方米以内的部分，按照申请转为商品性质时的公告基准地价的10%补缴地价；原农村集体经济组织继受单位所建商业、办公、生产经营性历史遗留违法建筑，按照申请转为商品性质时的市政府有关非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易的有关规定缴纳地价；原村民、其他企业单位或者非原村民所建商业、办公、生产经营性历史遗留违法建筑，按照申请转为商品性质时的市场评估价补足地价。
此外，已依据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》处理取得非商品性质房地产证的符合原村民“一户一栋”原则的住宅类违法建筑，已取得经区建设行政主管部门备案的房屋安全鉴定合格报告和消防验收或者备案凭证的，也可以按照本条规定申请转为商品性质。
并非为“小产权房”确权
市规土委相关负责人表示，历史遗留违法建筑处理工作不能理解成为“小产权房”确权。
我市经过1992年、2004年两次农村城市化改造，全市原农业户口人员已全部转为城市居民，农村集体土地已转为国有，土地所有权实现了从国家所有和农村集体所有的二元结构到国家所有的一元结构的转变。在全市土地已经国有化的大背景下，我市农村城市化历史遗留违法建筑在占地性质方面与“小产权房”存在着本质区别。
深圳市人大常委会、市政府曾经多次出台法规、政策对历史遗留违法建筑进行规范。在《实施办法》出台前，我市已根据市人大常委会于2001年10月17日通过、2002年3月1日起施行的《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》和《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》（以下简称“两规”）处理了部分历史遗留违法私房和生产经营性违法建筑。
根据《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（以下简称《决定》）第二条，此次《实施办法》适用的农村城市化历史遗留违法建筑包括：（一）原村民非商品住宅超批准面积的违法建筑；（二）1999年3月5日之前所建的符合“两规”处理条件，尚未接受处理的违法建筑；（三）1999年3月5日之前所建不符合“两规”处理条件的违法建筑；（四）1999年3月5日之后至2004年10月28日之前所建的各类违法建筑；（五）2004年10月28日之后至本决定实施之前所建的除经区政府批准复工或者同意建设外的各类违法建筑。
根据《实施办法》第二条，市政府确定的试点区域外的农村城市化历史遗留违法建筑，不纳入试点处理范畴；非原村民所建住宅类农村城市化历史遗留违法建筑、对以房地产开发为目的未经批准建设的住宅类历史遗留违法建筑（包括建成后已实际分割转让的情形）不予处理确认。
遗留违建按实际用途分类
按照《决定》规定，市政府应当根据《决定》制定实施办法和配套措施，实施办法应当试点后再全面实施。《实施办法》第六十六条规定，2014年4月1日起将在试点区域内试行《实施办法》。市查违办应当会同市土地管理制度改革领导小组办公室和相关区政府，根据《决定》及《实施办法》制定专门的试点工作方案，明确具体的试点区域、期限、工作步骤等，报市政府批准后施行。目前，试点工作方案（草案）正在紧锣密鼓的拟定当中，试点区域将在试点工作方案中予以明确。
根据《实施办法》第九条，对处理范围内的历史遗留违法建筑按实际用途分为：（一）住宅类历史遗留违法建筑；（二）生产经营性历史遗留违法建筑（含工业类、仓储类历史遗留违法建筑）；（三）商业、办公类历史遗留违法建筑，是指实际用于商业批发与零售、商业性办公、服务（含餐饮、娱乐）、旅馆、商业性文教体卫等营利性用途的建筑物及生活配套设施；（四）公共配套类历史遗留违法建筑，是指实际用于非商业性文教体卫、行政办公及社区服务等非营利性用途的建筑物及生活配套设施；（五）具有多种用途的历史遗留违法建筑；（六）用于其他用途的历史遗留违法建筑。
据规土委相关负责人介绍，《实施办法》中对历史遗留违法建筑的分类是按照实际用途来分，因为历史遗留违法建筑并未依法报建，没有合法设计图纸，按照实际用途分类是确定历史遗留违法建筑后续处理的基本前提。
坚决打击在建在售违建
试点区域内已申报的历史遗留违法建筑，是否意味着可以办理房地产登记？
对此，市规土委相关负责人表示，根据《决定》第5条，经普查记录的历史遗留违法建筑，市政府应当区别其违法程度，根据本决定以及土地利用总体规划、城市规划和土地利用计划的要求，分别采用确认产权、依法拆除或者没收、临时使用等方式，分期分批处理。因此，历史遗留违法建筑经申报并不代表可以办理房地产登记，须甄别情况进行处理。具体办理房地产登记的数量、比例应以实际处理结果为准。
根据《实施办法》第23条，对于已列入城市更新年度计划的城市更新单元内、不属于规划审查应当依法予以拆除或者没收的历史遗留违法建筑，由区查违办核发《农村城市化历史遗留违法建筑简易处理通知书》，历史遗留违法建筑当事人或者管理人按要求缴清地价和罚款后，在城市更新过程中视为已经处理确认的建筑物。对依法批准的房屋征收和土地整备项目确定拆除范围内涉及的历史遗留违法建筑，参照城市更新范围内的历史遗留违法建筑处理。
为防止政策出台引发抢建潮，《实施办法》还配套出台了《市查违办关于坚决查处在建、在售违法建筑的通知》，坚决打击在建、在售违法建筑。近期市规划土地监察支队开展了全市违法用地、违法建筑联合巡查、检查专项行动，保持对违建的高压态势。
专家·解读
处理遗留违建对楼市影响有限
“《实施办法》出台意味着我市对历史遗留违法建筑问题的处理导入操作层面，这对激活存量土地、提高城市承载力具有重大意义。”昨日，综合开发研究院（深圳）旅游与地产研究中心主任宋丁接受记者采访时表示，此次《实施办法》的出台，标志着对历史遗留违法建筑的处理将正式拉开序幕。
谈及《实施办法》中的具体内容，宋丁认为，对原村民和原农村集体经济组织及其继受单位的历史遗留违法建筑从宽处理；而针对其他的历史遗留违法建筑从严处理，“区别对待”是最大的亮点。根据规定，《实施办法》仅适用于原村民在其原籍所在原农村集体经济组织范围内所建住宅类历史遗留违法建筑，或者在区政府、街道办事处在其原农村集体经济组织范围外安排用地上所建的住宅类历史遗留违法建筑。同时，《实施办法》强调，对非原村民所建住宅类农村城市化历史遗留违法建筑、对以房地产开发为目的未经批准建设的住宅类违法建筑（包括建成后已实际分割转让的情形），不予处理确认。对以房地产开发为目的兴建违法建筑，除依法拆除、没收或者征收所建违法建筑外，对已实际分割转让、造成重大经济损失或者严重影响的违法建筑转让方，依法没收违法所得。
《实施办法》出台后，一些市民产生疑虑：如果符合要求的违法建筑完善手续获得确权，是否意味着可以进入商品房市场流通？是否会给房地产市场带来冲击？
据记者了解，《实施办法》中提到历史遗留违法建筑经处理确认、依法办理初始登记后，符合相关条件的可以按照有关规定申请转为商品性质。而2009年6月2日至2010年6月1日，市查违办开展的全市违法建筑普查申报受理工作统计结果显示，全市农村城市化历史遗留违法建筑普查总量为35.7万栋，建筑面积为3.92亿平方米，用地面积131平方公里。
“如此巨大的数量，即便最后获得确权并且能够进入市场流通的违法建筑只占总量的1%，其面积也达到近400万平方米。”宋丁说。据记者了解，2013年深圳新房总供应量为434万平方米，宋丁认为，对于违法建筑的确权必须非常谨慎，以保障合法商品房市场稳定为前提。
“《实施办法》出台之后对于违法建筑确权还有待更细致的操作细则，一方面要避免大面积的释放，另一方面要避免直接释放，不能对商品房市场造成冲击。”宋丁认为，给违法建筑确权不一定要直接“发红本”，可以尽可能采用其他方法，比如通过城市更新将这些违建纳入新的流通领域，或者导入保障房体系，既给这些违建找了出路，也解决了我市保障房数量缺口问题，一举两得。
深圳中联二手房研究院总经理肖小平昨日接受记者采访时表示，政府出手处理历史遗留违法建筑对于房地产市场影响有限。她认为，未来这批违建会否进入市场、以什么样的形式进入市场还不一定，即使能够转为“商品性质”，也不一定就等同于普通的商品房。
