2015年12月31日起，随着《乌鲁木齐市物业专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》）的正式执行，市民在购买商品住房后，将不再按购房款2%交存物业专项维修资金，而按照房屋建造成本价交存，具体标准等审核通过后将向社会公布。

    12月30日，记者从乌市住房保障和房产管理局维修资金监管办了解到，这是乌鲁木齐首个针对维修资金出台的管理办法。该《办法》对乌市物业专项维修资金的交存、使用、监管、法律责任进行了规定。其中，和现有规定相比，市民较为关注的紧急情况下维修资金的支用申请以及交存标准、保值增值等内容，有了较大变化。

    与所有商品一样,房屋也有保质期。物业专项维修资金俗称“房屋养老金”，就是房产保修期满后的维修、更新和改造用资金，只能用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，如电梯、屋顶、下水道等共用部位及消防设施、监控设备等维修和更新、改造。

    乌市住房保障和房产管理局维修资金监管办主任袁卫华说，目前乌市物业专项维修资金总量日益增大，随着商品房住宅小区房龄逐步增长，共用部位、共用设施设备自然老化、损坏的程度日益加重，维修资金的使用进入高频率阶段。所以，针对乌市的实际情况，制订一个政策性、操作性强的商品房专项维修资金管理办法已迫在眉睫。

    调整不针对已获预售项目

    《办法》规定，物业专项维修资金由业主按其所拥有物业的建筑面积交存。首期物业专项维修资金的交存标准为：商品住宅、非住宅物业，配置电梯的，按照房屋建筑安装工程每平方米造价的8%交存；未配置电梯的，按照房屋建筑安装工程每平方米造价的7%交存。

    此前，乌鲁木齐2000年后建设的商品住房，维修资金由住户按购房款2%的比例缴纳。

    值得注意的是，这里所说的每平方米价格，并不是市民购买住房的房价，而是房屋建筑安装工程每平方米造价即房屋建造成本价。

    这也就是说，如建筑面积100平方米、带电梯的商品房，房价为7000元/平方米，按照以前的政策，维修资金=100×7000×2%=14000元；按照新规定，维修资金=100×房屋建造成本价×8%。从中可以看出，维修资金交多少，不光取决于交存比例，还取决于房屋建造成本价的多少。

    那么，这个“房屋建造成本价”确定了吗？袁卫华说，房屋建造成本价目前还在制定当中，因此，维修资金交多少还无法计算出来，网上传的各种计算方法显然不实。

    “房屋建造成本价会根据乌鲁木齐的实际情况来确定。”袁卫华进一步解释道，《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财务部165号令）规定，业主应按照建筑安装工程造价交存住宅专项维修资金。这一规定在内地城市已普遍实施，乌鲁木齐实行得较晚。按建筑安装工程造价交存住宅专项维修资金，能更好地体现专项维修资金交存的公平性。同一栋楼业主不会因为房价不同导致维修资金交存不一致。

    另外，在《办法》实施前已取得预售许可证的房屋，仍按老标准（即购房款2%）缴纳维修资金。

    6类紧急情况可直接申请

    为了进一步简化紧急情况下维修资金的申请，《办法》规定，在遇到6类紧急情况时，可不经过业主“双三分之二”表决同意，直接申请使用维修资金。

    6类紧急情况包括：屋面防水损坏造成房屋渗漏严重的；电梯出现故障危及人身安全的；楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；消防系统出现功能障碍的；排水管道严重堵塞或断裂的；其它危及房屋使用安全、影响业主正常生活的紧急情况。

    据袁卫华介绍，《办法》出台前，物业专项维修资金的使用，要经过小区物业公司发起申请、拟定维修方案并在小区公示，住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议(采用业主书面签字、身份证识别仪、网络投票等方式)、物业专项维修资金监管办公室审核物业公司报送的申请材料、派人实地勘察、确认属实后批准使用等流程。而实际操作过程中，表决环节成为困扰维修资金使用的一个难题，影响了资金使用的效率。

    袁卫华说，以前维修资金应急使用缺乏明确有效的政策法规支持，《办法》中对专项维修资金的应急维修做出了明确的列支范围和程序，能有效提高维修资金使用效率，更好地服务于业主。

    未售房屋开发商需先交维修金

    《办法》还规定，开发建设单位应当在办理房屋初始登记前，将未售出房屋的首期物业专项维修资金存入物业专项维修资金专户。

    现实中经常出现这种情况。比如，开发商在售出一部分房屋后，将剩余一部分房屋用来出租，这部分未出售的房屋如果不交维修资金，交存率不足100%，将导致其他住户无法支用维修资金。

    “此款明确了开发商是空置房维修资金的缴纳主体，避免了在申请支用维修资金时因交存率不足100%而无法支用的尴尬局面。”袁卫华说：“这能保障大多数普通住户使用维修资金的权益。而对于房产开发商来说，后期房屋卖出后，再向新业主收取，也能确保维修资金归集的及时性和完整性。”

    据悉，乌市从2000年开始筹集商品房专项维修资金至2015年11月共归集专项维修资金50.83亿元，全市共有1659个小区，653365户业主建立了维修资金，维修资金支用审批1.86亿元，涉及21.86万户业主。

    2015年维修资金

    增值收益1.73亿元业主从购买新房到房屋因老化需要动用维修资金维修，要经历若干年时间，如果任由维修资金躺在账户上，则会出现因物价上涨等影响而导致资金缩水，因此，如何为业主管理好这笔钱，不仅体现在确保资金安全和及时用在小区共用部位、共用设施设备维修、更新、改造中，还体现在使资金增加收益。

    记者从乌鲁木齐市住房保障和房产管理局维修资金监管办公室获悉，2015年度乌鲁木齐维修资金增值收益共1.73亿元，已分摊到已交存物业专项维修资金的63.26万户业主账户中。

    袁卫华介绍，维修资金增值收益分红主要采取活期和定期两种方式。2015年度参与活期结息的业主9.7万户，分红资金181.14万元；参与综合收益分配的业主53.56万户，分红资金17137.76万元，同比增长33%，增值收益分配利率3.51%，同比增长2%，增值收益分配利率比人民银行一年期基准利率提高了134%。

    “增值收益分配到户的同时，业主可同步收到手机提示短信。”袁卫华说，“但需要注意的是，维修资金是跟房子捆绑在一起的，只有当房屋被拆迁灭失时，最后一位业主才可申请提取这笔资金的个人部分余额。因此，其收益分红并不能取走，而是留在业主的专有账户中，再全部用到业主的房屋共用部位共用设施设备维修的同时，实现保值增值。”（梁勇 唐建勇/新疆经济报）