发布时间: 2016-01-14
各县（市）人民政府，巴克图辽塔新区管委会，地区各委、办、局:
为认真贯彻《物业管理条例》（国务院令504号）和《自治区住宅物业服务标准》，进一步加强和规范我区物业管理工作，全面提升物业管理服务总体水平，切实改善人民群众生产生活环境，结合地区实际，提出如下指导意见：
一、切实提高对物业管理工作的认识
物业管理是社会管理和城镇管理的重要组成部分，是与人民群众生产生活密切相关的新兴服务行业。加强物业管理，对于改善城镇居民人居环境、提高各族群众生活质量、维护社会和谐稳定，营造良好发展环境，具有十分重要意义。各县（市）、各有关部门要从构建社会主义和谐社会的高度出发，以广大市民满意为出发点，以规范物业服务企业服务行为为核心，全面提升物业服务水平，切实解决好群众反映强烈的物业管理方面的热点难点问题，努力营造安全、舒适、和谐的宜居环境。
二、推进物业管理行业规范化建设
（一）规范业主大会和业主委员会的建立。业主大会筹备工作由所在地街道办事处（社区居委会）牵头，召集建设单位和业主代表组成筹备组，按照《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）选举产生业主委员会。
（二）规范前期物业管理。凡新建住宅小区，必须在房地产行政主管部门的指导监督下，在商品房预售前，由建设单位选聘具有相应资质和独立法人资格的物业服务企业实施前期物业管理。
（三）规范物业服务企业监管。房地产行政主管部门要加快建立健全物业服务企业信用档案，认真评定物业服务企业的服务业绩和信用等级，并将其作为物业企业资质审批的重要依据，促进物业服务企业不断提高服务水平。要健全完善物业服务企业退出机制，对服务质量差、反映问题多、侵害业主合法权益的物业服务企业，视其情节轻重，作出降低资质等级、不予接管新项目等处罚，实现物业服务企业“优胜劣汰”。鼓励物业服务企业进行整合重组，重点培育一批基础条件好、发展潜力大的龙头物业服务企业，全面提升地区物业管理水平。
（四）规范物业管理用房管理。建设单位要按照《关于解决物业管理用房配置移交有关问题的通知》（新建房〔2007〕3号）要求，在首期建设开发时，建设小区物业管理用房。房地产行政主管部门要对物业管理用房的配置情况进行验收，验收不合格的不得交付使用。建设单位在办理商品房销售手续前，要将物业管理用房和附属设施及住宅小区建设有关资料及时移交房地产行政主管部门，待小区实施物业服务之后，再由房地产行政主管部门移交物业服务企业。
（五）规范新建住宅小区物业承接查验。房地产行政主管部门要按照《物业承接查验办法》要求，指导和监督物业服务企业与建设单位做好住宅小区物业承接查验工作。建设单位和物业服务企业承接查验相关资料必须到当地房地产行政主管部门备案。承接查验资料作为物业服务企业资质审批的重要资料。
（六）规范物业服务合同。物业服务合同和协议要使用标准示范文本。建设单位、物业服务企业、业主委员会和全体业主都要增强法律意识，规范签订物业服务合同和协议，堵塞相关条款漏洞，努力从源头上消除矛盾纠纷。房地产行政主管部门要加强涉及物业服务合同和协议制定、签订和履行备案等环节的监督指导，及时纠正各类违法违规行为。
（七）规范物业服务收费管理。建立和完善业主和物业服务企业双向选择、合同约定、服务等级与收费标准相对应的物业服务收费机制。严格实行明码标价制度，规范标价内容和标价方式。价格部门要加强对物业收费等级、标准管理和收费环节的检查监管，畅通举报渠道，依法查处物业收费违法违规行为，切实维护广大业主的合法权益。
三、加强老旧住宅小区物业管理
（一）各县（市）要积极筹措资金，加大对现有老旧住宅小区的整治改造力度。需要改造的老旧住宅小区，由县（市）房地产行政主管部门会同街道办事处（社区居委会）制定改造计划，报县（市）人民政府批准后，逐年实施改造。
（二）改造后的老旧住宅小区，具备实施专业化物业管理的，要积极引进专业化物业管理；暂不具备条件的，要以确保小区环境卫生和秩序维护为重点，推行在街道办事处（社区居委会）指导下，以社区服务中心为管理主体的小区管理模式。
（三）在征得业主同意、账目公开的前提下，对小区内空闲的物业用房，可由社区与小区业主委员会组织出租或开展以便民服务为主旨的多种经营，所获收益弥补小区管理经费不足。
四、加大住宅专项维修资金监管力度
住宅专项维修资金属全体业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位及共用设施设备的维修、更新、改造。住宅专项维修资金要在银行专户存储，实行按栋建账、按户核算。目前尚未建立或者没有按照标准建立专项维修资金的住宅项目，要按照《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部〔2007〕165号)相关规定予以建立或补交。房地产行政主管部门和财政部门要按照业主所有、专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则，进一步规范住宅专项维修资金的归集、使用和管理，定期组织专项清理清查，坚决查处挪用专项维修资金的不法行为，确保维修资金足额缴纳、专款专用。
五、明确物业管理的职责分工
（一）房地产行政主管部门：负责行政区域内物业管理活动监督管理;负责物业企业资质初审和住宅专项维修资金的监督管理; 负责物业管理区域改建扩建工程的审批、管理及装饰装修的监督管理;核定住宅小区物业服务等级，依法查处物业管理违法行为;办理物业服务合同和承接查验备案，处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。
（二）价格主管部门：指导管理物业服务收费，监督物业服务企业收费行为。
（三）工商部门：负责办理物业服务企业营业执照，规范企业经营行为，依法查处在物业管理区域内无照从事餐饮、娱乐、住宿等经营活动行为，依法保护消费者权益；加强对物业管理区域内广告内容的监督管理。
（四）环保部门：负责依法查处物业管理区域内噪音、油烟等污染的违法违规行为。
（五）公安、规划、安监、消防等部门：按照各自职责，依法做好物业管理区域内管理的相关工作。
（六）供水、供电、供热、燃气、通讯、环卫等部门：负责做好物业管理区域内相关服务工作，推行各项收费逐步向最终用户收取；需要委托物业服务企业代收费、代抄表的，要与物业服务企业签订委托合同，并向物业服务企业支付酬金。
（七）街道办事处（社区居委会）：负责对业主自治活动进行具体指导，参与首次业主大会召开，选举产生业主委员会，负责业主委员会备案工作；指导、协助业主委员会开展工作，协调处理辖区内业主自治管理活动中有关矛盾和纠纷，并对业主委员会工作提出意见和建议。
（八）物业服务企业：自觉接受有关行政管理部门、街道办事处（社区居委会）、业主委员会及业主的监督，按照委托合同依法提供物业服务，并按照核定等级和收费标准收取物业服务费，提供质价相符物业服务；加强物业从业人员培训，提高从业人员业务素质;积极开展多种经营活动，努力提供多层次全方位的优质服务；与供水、供电、供气、供暖等单位建立常态化对接协作机制，做好物业服务范围内供电、供水、供气、供暖、环卫等设施的维修养护工作，保障正常运行；在服务区明显位置公示物业服务等级标准、各项收费标准、依据及企业资质等基本情况；对物业服务区域内的违法违规行为进行管理，对拒不整改的违法违规行为及时向有关部门反映。
六、强化物业管理工作的保障措施
（一）加强组织领导。各县（市）要建立物业管理工作联席会议制度，定期、不定期研究解决物业管理工作中出现的问题。联席会议由房地产行政主管部门牵头，民政、公安、环保、环卫、工商、物价、供热、燃气、供电、公安消防等部门和街道办事处（社区居委会）参加。联席会议各成员单位要切实履行职责，高效落实联席会议各项决策事项，共同做好物业管理工作。
（二）加强舆论宣传。各县（市）、各相关部门要积极采取多种形式，大力宣传物业管理重要意义及《物业管理条例》等法规文件，大力营造“共建共管、团结和谐”良好氛围。同时，要积极组织开展物业管理优秀住宅小区评选活动，以点带面、典型示范，整体推进和提升全地区物业工作。
（三）加强培训教育。抓好政策法规培训教育，不断增强物业服务企业守法经营意识。物业服务企业要进一步加强物业管理从业人员特别是中高级管理人员、关键岗位人员、新从业人员培训工作，切实增强从业人员服务意识和服务技能，不断提升物业管理水平和服务质量。
2014年8月12日
