发布时间: 2016-01-14
随着城市建设的发展和城市居民人居环境规范化标准化水平的提高，特别是新建小区的增多，物业管理工作业已成为城市现代化水平的重要标志，也是当前城市居民普遍关注和关心的一个热点问题、重点问题，也是城市管理的一个突出短板。近年来，我市物业管理行业不断发展的同时，一些困难和问题也日渐凸显，辖区居民和物管的矛盾、纠纷逐年增多，不仅影响到物业管理行业的发展,影响到人民群众生活，影响到城市管理水平和城市形象，甚至影响到社会稳定。主要有以下几个方面：
1、物业管理制度缺失、机制不健全、监管不到位。特别是前期物业招投标、物管企业资质审核、物管企业与物管从业人员准入机制、退出机制、合理划定物业管理区域等地方物业管理规范性文件等配套政策有待完善。
2、前期开发建设项目遗留问题多，诸如住宅小区设施、设备不配套，老开发项目未归集维修资金，导致公共设施设备进行维修或更换困难等问题成为导致业主和物业服务企业发生纠纷的重要原因之一。
3、重前期进入、轻后期监管。新建小区前五年的物管一般都只赚不亏，因此很多房地产商往往自己临时组建一个架子或者随便引入一家物业公司实质上自己经营前五年的物业管理，不投入、不规范，在五年之后溜之大吉，往往把问题矛盾留给小区居民或者留给地方政府、留给管理部门。
4、物业服务企业资质普遍偏低，在本地物业服务企业中显得尤为突出，更有甚者，一部分尚未获得正式物管资质级别的企业进入了物管业领域开展业务，相当一部分物管从业人员并未经过培训考核，更未取得上岗证。这样的现状给物管业本身带来混乱，对业主的人身财产安全构成隐患。
5、物业服务企业“服务不到位、维修不及时、收费不规范、重收费轻管理、甚至只收费不履责”的现象仍然存在。
6、物管从业人员良莠不齐、有的物管企业甚至找了一些社会闲杂人员进入物管队伍，给小区居民的财产和人生安全带来隐患。物管从业人员整体素质和物管企业的服务水平有待提高。
7、部分业主主动参与管理的意识不强，物业消费意识和自律意识差，物业法制观念淡薄，随意侵占公用场地和设施设备、擅自改变住宅用途、住改商、乱搭乱建、违规装饰装修、拖欠服务费用等现象严重。
为此我们建议：
1、加强领导，理顺物业管理体制，规范管理行为。形成以政府统一领导，相关职能部门业务指导，区、镇、街道属地管理，社区具体负责的物业管理工作机制。严格按照物业管理相关法律、法规，特别是已经实施的《四川省物业管理条例》，作好小区的设施规划、设备配套和建设落实，做到住宅区规划合理，设施设备配套完备，工程质量可靠；合理划分物业管理区域，公开选聘前期物业服务企业，按《四川省物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》及时指导协助筹备设立业主大会，选举产生业主委员会，逐步提升业主的物业参与意识。
2、强化物业诚信体系建设，引导物管企业做大做强，提高管理效能和管理水平。一是引导物管企业建立和完善管理服务体系，加强企业内部管理，不断提升物业服务企业的管理和服务水平。提高物业管理效能，降低项目管理成本，进一步扩大管理规模，提升企业竞争力。二是建立完善我市物管企业进入和退出机制，建立物管企业诚信保证金并严格监管资金安全，确保资金的规范合理使用，强化物业诚信体系建设。三是加强对物管企业及从业人员的监督管理，加强从业人员技能培训和职业道德培训，提升物管从业人员素质和服务水平，根据物管企业信用评价及年度考评结果，淘汰物服水平低、信用评价不达标的物业服务企业，建立诚信践约的物业服务行业诚信机制，提高行业社会诚信度促进物业服务行业健康发展。四是建立物业服务企业激励机制，鼓励优秀企业做大做强。对资质由三级升为二级、二级升为一级的物业服务企业实行现金奖励，对管理项目达到一定面积和管理年限的物业服务企业实施奖励，支持物业服务企业健康快速发展。
3、加强宣传教育，转变业主思想观念，增强业主自律意识和物业消费意识。大力宣传物业管理法律法规，明确业主的责、权、利关系，树立业主的主人翁意识。特别是加大对《四川省物业管理条例》的宣传力度，积极引导小区业主自觉遵守小区物业管理服务的相关规定，不断强化小区业主的物业消费意识，培养业主自我管理的观念，不断提高业主自律意识。同时，相关执法部门要加大对住宅用途改变、违规装饰装修、违章搭建等违法违规行为的宣传力度，引导小区业主的合理维权。
