黑龙江省物业管理条例（征求意见稿）

发布时间: 2016-01-14

    为进一步增强立法透明度，广泛征求社会各界意见，提高立法质量，现将黑龙江省住建厅起草的《黑龙江省物业管理条例(征求意见稿)》全文公布，欢迎社会各界人士登录黑龙江省人民政府法制办公室网站(网址：http://www.hljfz.gov.cn“立法意见征集”栏目)或黑龙江省人民政府门户网站(网址：http://www.hlj.gov.cn“征集调查”栏目)，就《黑龙江省物业管理条例(征求意见稿)》提出宝贵意见。

黑龙江省物业管理条例(征求意见稿)

　　第一章 总 则

　　第一条〔立法依据〕 根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》等法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。

　　第二条〔适用范围〕本省行政区域内的物业管理以及相关监督管理活动，适用本条例。本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业、其他管理人或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

　　第三条〔部门职责〕省住房和城乡建设行政主管部门负责全省物业管理的监督管理工作，并组织实施本条例。

　　市(地)、县(市、区)人民政府主管物业管理的部门(以下称物业行政主管部门)负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。

　　县级以上人民政府其他有关行政主管部门负责物业管理的有关工作。

　　第四条〔政府职责〕县级以上人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划和社区建设、社区管理体系；制定和落实扶持政策；建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制。

　　街道办事处和乡镇人民政府负责本辖区内物业管理的指导、协调和监督。社区居(村)民委员会应当协助和配合。

　　第五条〔培训制度〕县级以上物业行政主管部门应当加强对街道办事处、乡镇人民政府物业管理工作人员和业主委员会委员的培训。

　　第六条〔行业自律〕物业行业协会应当加强行业自律，规范行业行为，维护市场秩序和公平竞争，促进物业服务企业依法经营和诚信服务。

　　第二章 物业管理区域及相关配置

　　第七条〔物业管理区域划分原则〕 物业管理区域的划分，应当有利于实施物业管理，以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，综合考虑物业的建筑规模、共用设施设备、业主人数、自然界线、社区布局、社区建设等因素确定。

　　物业的配套设施设备共用的，应当划分为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域。

　　第八条〔物业管理区域的确定〕新建房屋建设单位应当在申请办理房屋预售许可或者房屋现售备案前，向物业所在地县级物业行政主管部门备案物业管理区域，物业行政主管部门应当将备案的物业管理区域及时告知街道办事处或者乡镇人民政府。房屋买卖合同中应当明示备案的物业管理区域。

　　本条例施行前已经建成并交付，但尚未划分物业管理区域的物业，由物业所在地县级物业行政主管部门会同街道办事处或者乡镇人民政府，在征求业主和社区居(村)民委员会意见后划分物业管理区域。

　　第九条〔物业管理用房的面积标准〕新建住宅时，建设单位应当按照不低于房屋建筑总面积千分之二的比例，在物业管理区域内无偿配置物业管理用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置。

　　物业管理用房，包括物业办公用房(含保安、监控用房)、物业清洁用房、物业储藏用房和业主委员会活动用房等。业主委员会活动用房建筑面积不得低于三十平方米。

　　第十条〔物业管理用房的功能要求〕物业管理用房应当是地面以上能够独立使用的房屋，具备水、电、暖、通风、采光等使用功能。物业管理用房所在楼层不得高于四层，但配置电梯的除外。

　　第十一条〔物业管理用房的保障措施〕规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时，应当在附图中注明物业管理用房的具体位置。

　　物业管理用房不得抵押和转让。

　　第十二条〔计量器具的配备〕建设单位在交付物业前，应当对物业管理用房、业主委员会用房、共用部位、共用设施设备安装独立的经检定合格的水、电等计量器具。

　　第十三条〔保障性住房的特别规定〕集中建设的保障性住房，除按照本条例规定配置物业管理用房外，还应当按照不低于房屋建筑总面积千分之三的标准无偿配置经营用房。收益由房屋所有权人调剂使用，优先用于补贴廉租住房和公共租赁住房的物业管理。

　　前款规定的经营用房不得抵押和转让。

　　第十四条〔新建住宅专业经营设施设备的管理〕新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等终端用户的分户计量表或者终端用户入户端口以前的专业经营设施设备及相关管线，由相关专业经营单位按照国家技术标准和专业技术规范依法组织设计、施工，所需费用由建设单位承担。

　　建设单位应当依法组织设计、施工的专业经营单位进行竣工验收；竣工验收合格后，应当将物业管理区域内专业经营设施设备及相关管线的所有权无偿移交给专业经营单位，并签订移交合同。专业经营单位应当接收并负责维修、养护、更新和管理。

　　第十五条〔已建设住宅专业经营设施设备的管理〕本条例施行前建设的住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等终端用户的分户计量表或者终端用户入户端口以前的专业经营设施设备及相关管线的所有权，由业主大会决定是否无偿移交给专业经营单位。

　　业主大会决定无偿移交的，由县级物业行政主管部门组织有关专业经营单位按照国家技术标准和专业技术规范进行验收；验收合格的，专业经营单位应当接收并负责维修、养护、更新和管理，并签订移交合同；验收不合格的，由专业经营单位按照国家技术标准和专业技术规范提出整改方案，经整改合格后移交。在工程质量保修期内发生的整改费用，由建设单位承担；超出保修期的整改费用，由全体业主共同承担。

　　业主大会决定不移交的，可以委托相关专业经营单位或者物业服务企业维修、养护、更新和管理。

　　第三章 业主、业主大会及业主委员会

　　第十六条〔业主及其权利义务〕 房屋的所有权人为业主。

　　因买卖、赠与、继承、依法建造、征收安置等事由合法占有房屋，但尚未依法办理房屋所有权登记的公民、法人和其他组织，在物业管理中享有业主权利，承担业主义务。

　　业主在物业管理中的权利、义务按照法律、法规规定和管理规约、物业服务合同约定确定，不得以放弃权利为由不履行义务。

　　第十七条〔召开首次业主大会会议的条件〕同一物业管理区域内，符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：

　　(一)交付房屋建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上的；

　　(二)交付房屋套数达到总套数百分之五十以上的；

　　(三)首套房屋交付满两年且交付房屋套数达到总套数百分之二十五以上的；

　　(四)物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同期限即将届满的。

　　第十八条〔首次业主大会筹备组的成立〕符合首次业主大会会议召开条件的，街道办事处或者乡镇人民政府应当自收到业主提出召开首次业主大会会议申请之日起六十日内，指导成立首次业主大会筹备组。

　　首次业主大会筹备组由业主、建设单位、街道办事处或者乡镇人民政府、社区居(村)民委员会等派员组成。筹备组中的业主代表由街道办事处或者乡镇人民政府组织业主推荐产生。

　　筹备组成员人数应当为七人以上的单数，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的百分之五十，筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任。

　　筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内显著位置公示。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处或者乡镇人民政府协调处理。

　　第十九条〔首次业主大会筹备组的职责〕首次业主大会筹备组履行下列职责：

　　(一)确定首次业主大会会议召开的形式、时间、地点和内容；

　　(二)拟定管理规约草案、业主大会议事规则草案和业主委员会工作规则草案；

　　(三)确认业主身份和业主人数，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

　　(四)拟定选举办法草案，核查业主推荐或者自荐的业主委员会委员候选人资格，并确定候选人名单；

　　(五)确定首次业主大会会议表决规则；

　　(六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内显著位置公示。业主对前款第二至五项规定的内容有异议的，筹备组应当记录并予以答复。

　　筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。

　　第二十条〔建设单位提供筹备首次业主大会会议材料〕建设单位应当按照物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府的要求，提供筹备首次业主大会会议所需的下列材料：

　　(一)物业管理区域证明；

　　(二)物业管理区域内建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地明细；

　　(三)业主名册；

　　(四)建筑规划总平面图；

　　(五)交付的共用设施设备证明；

　　(六)物业管理用房配置证明；

　　(七)其他相关材料。

　　召开首次业主大会会议所需费用，由建设单位承担；无建设单位的，由物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府承担。

　　第二十一条〔业主委员会委员〕业主委员会一般由五至十一人的单数委员组成，每届任期三至五年，委员可以连选连任。业主委员会实行差额选举的，未当选且得票数达到规定票数的候选人，可以当选候补委员，并按照得票多少的顺序在业主委员会委员出缺时依次递补。候补委员可以列席业主委员会会议，但不享有表决权。具体选举办法由业主大会议事规则约定。

　　业主有下列情形之一且未改正的，不得担任业主委员会委员：

　　(一)损坏房屋承重结构、违法搭建或者破坏房屋外貌的；

　　(二)擅自改变物业使用性质或者违法出租房屋的；

　　(三)拖欠物业服务费、不缴纳住宅专项维修资金的；

　　(四)违反法律、法规规定或者管理规约、议事规则约定的其他情形的。

　　业主委员会委员出现上述情形的，应当按照业主大会确定的规则予以罢免。

　　第二十二条〔业主委员会的调整〕业主委员会不能正常开展工作的，街道办事处或者乡镇人民政府应当指导召开业主大会临时会议，依法改选。

　　第二十三条〔业主组织的工作经费〕除首次业主大会会议外，业主大会和业主委员会的工作经费，应当由全体业主分摊，或者从物业共用部位、共用设施设备经营收益中列支，物业所在地人民政府可以给予适当补贴。

　　业主委员会应当每年在物业管理区域内显著位置公示工作经费的筹集、管理和使用情况，接受业主监督。

　　第二十四条〔业主大会和业主委员会职责的临时代行〕不具备成立业主大会条件，或者经街道办事处、乡镇人民政府指导后仍不能成立业主大会的住宅物业管理区域，可以由社区居(村)民委员会临时代行业主大会和业主委员会职责，并接受街道办事处或者乡镇人民政府的指导和监督。

　　第四章 前期物业管理

　　第二十五条〔前期物业服务企业的选聘〕 新建住宅物业实行前期物业管理。建设单位应当在申请办理房屋预售许可或者房屋现售备案前，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　一个物业管理区域应当作为一个整体进行招投标。

　　投标人不足三人或者建筑总面积在二万平方米以下的，经物业所在地县级物业行政主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　第二十六条〔前期物业服务合同〕在业主大会决定选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。建设单位应当与选聘的物业服务企业依法签订前期物业服务合同，并自签订之日起十五日内，将前期物业服务合同和临时管理规约向物业所在地县级物业行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

　　前期物业服务合同未约定期限或者约定的期限尚未届满的，自业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业依法签订的物业服务合同生效或者业主大会决定实施自行管理之日起，前期物业服务合同终止。

　　第二十七条〔前期物业服务费的承担〕前期物业服务合同生效至房屋交付之日发生的前期介入费用，由建设单位承担。房屋交付之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由买受人承担。

　　第二十八条〔前期物业服务企业对物业开发建设的提前介入〕前期物业服务企业可以提前介入物业的开发建设，对物业的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与物业管理有关的建议。

　　建设单位可以邀请前期物业服务企业参与竣工验收。

　　第二十九条〔前期物业服务的查验〕物业服务企业承接前期物业服务项目时，应当按照国家有关规定，与建设单位对物业共用部位和共用设施设备进行查验，查验记录由双方签字确认。物业服务企业应当自物业交接之日起30日内，将物业承接查验协议和查验记录向物业所在地县级物业行政主管部门备案。

　　业主专有部分由业主查验。出现质量问题的，由业主向建设单位提出；业主向物业服务企业提出的，物业服务企业应当及时转告建设单位。

　　第三十条〔住宅物业质量保证金制度〕新建住宅在国家规定的建设工程保修期限内，实行物业质量保证金制度。建设单位应当在新建住宅交付前，按照建筑工程总造价百分之三的比例向物业所在地县级以上物业行政主管部门指定的银行专户存储住宅物业质量保证金。住宅物业质量保证金应当专款专用，由县级以上物业行政主管部门监督使用。

　　建设单位购买工程质量责任保险的，所承保物业可不交存住宅物业质量保修金。

　　第三十一条〔住宅质量问题处理时限〕住宅在质量保修期限内出现质量问题的，建设单位应当在接到业主、业主委员会或者物业服务企业提出维修要求后二十四小时内到现场核实。情况属实的，应当在七十二小时内维修。

　　第三十二条〔住宅物业质量保证金的使用〕建设单位在住宅质量保修期限内不履行或者延迟履行保修义务的，业主、业主委员会或者物业服务企业可以向物业所在地县级以上物业行政主管部门提出申请，属于保修责任范围内质量问题的，由业主、业主委员会或者物业服务企业组织维修，费用从住宅物业质量保证金中支出。

　　住宅物业质量保证金余额不足应交存总额百分之五十的，县级以上物业行政主管部门应当及时书面通知建设单位，建设单位应当自收到书面通知之日起十五日内足额补存。

　　第三十三条〔住宅物业质量保证金的退还〕住宅物业质量保证金的保证责任期限，自住宅竣工验收合格之日起计算。符合下列条件之一的，县级以上物业行政主管部门应当在国家规定的最长保修期限届满后十五日内，将住宅物业质量保证金本息余额退还建设单位：   (一)未出现属于保修范围内的质量问题的；   (二)出现质量问题，但建设单位已按规定维修并验收合格，或者与业主对维修费用的承担达成协议并已给付的；   (三)建设单位和业主对质量问题发生争议，但建设单位已按人民法院或者仲裁委员会作出的生效法律文书履行义务的。住宅物业质量保证金退还前，县级以上物业行政主管部门应当将拟退还住宅物业质量保证金事项在相关物业管理区域内显著位置公示。

　　住宅物业质量保证金退还后，建设单位应当依法、依约继续履行相应的质量责任。

　　第五章  物业服务管理

　　第一节 物业服务企业管理

　　第三十四条〔物业服务企业资质管理〕 从事物业管理活动的企业，应当依法取得物业服务企业资质。物业服务企业应当在资质等级范围内从事物业服务活动；超越或者隐瞒资质等级范围承接物业服务项目的，签订的物业服务合同无效。

　　禁止转让或者以出租、挂靠、外借等形式变相转让物业服务企业资质证书。

　　第三十五条〔物业服务合同的签订〕业主共同决定选聘物业服务企业提供物业服务的，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业依法签订物业服务合同，物业服务合同对全体业主具有约束力。

　　物业服务合同的示范文本由省住房和城乡建设行政主管部门与省工商行政主管部门联合制定并公布。

　　物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内，向物业所在地县级物业行政主管部门备案。

　　第三十六条〔物业服务合同的解除〕物业服务合同任何一方当事人提出依法解除物业服务合同的，应当遵守合同约定的条件和程序，并提前六十日书面告知对方。

　　物业服务企业应当在物业服务合同依法解除后十日内，按规定办理交接手续。

　　第三十七条〔物业档案〕物业档案归全体业主所有。物业服务企业应当妥善保管物业档案，保证档案资料齐全。

　　第三十八条〔物业服务收费〕物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。保障性住房、房改房、老旧住宅和前期物业服务收费，实行政府指导价，具体办法由省价格行政主管部门会同省住房和城乡建设行政主管部门制定；其他物业服务收费，实行市场调节价。

　　第三十九条〔明码标价制度〕物业服务收费实行明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示物业服务企业名称、资质证书、服务内容、服务等级、服务标准、服务项目、服务质量、计费方式、收费标准以及收费依据，接受业主和物业使用人监督。物业服务企业不得向业主或者物业使用人收取任何未予公示的费用。

　　第四十条〔物业服务费的交纳〕业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。市(地)、县(市、区)人民政府(行署)应当对城市低收入群体交纳物业服务费给予适当补贴，但不得违法要求物业服务企业承担。

　　业主未按约定交纳物业服务费的，业主委员会应当协助物业服务企业督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，业主委员会可以按照管理规约的约定，在物业管理区域内显著位置公示欠费业主名单。

　　业主转让房屋所有权时，应当与物业服务企业结清物业服务费。

　　第四十一条〔专业经营单位收费〕物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用，不得强制物业服务企业无偿代收代交相关费用，不得因物业服务企业拒绝代收代交相关费用停止向最终用户提供服务。物业服务企业代收的相关费用，不属于其营业收入。

　　住宅物业管理区域内的公共场所照明、电梯、电子防盗门、电子门铃、消防、绿地、门卫、车库等非经营性用水、用电、用热价格按照当地居民使用价格标准执行。

　　第四十二条〔安全隐患的防范〕物业管理区域内，由物业服务企业负责管理的共用部位、共用设施设备存在安全隐患时，物业服务企业应当设置警示标识，采取具体防范措施，并及时消除安全隐患；物业服务企业发现由其他单位负责管理的共用部位、共用设施设备存在安全隐患时，应当及时通知管理单位。

　　第四十三条〔诚信履约监督机制〕县级以上物业行政主管部门应当建立物业服务企业诚信履约监督机制，健全物业服务企业和从业人员诚信档案，记载违法违规和诚信履约信息，并向社会公布。

　　物业服务企业未按规定擅自终止服务的，不得承接新的物业服务项目，物业服务企业的法定代表人和股东不得从事除已依法承接的物业服务项目外的物业管理。

　　第四十四条〔纠纷处理方式〕业主、物业使用人、业主委员会、建设单位、物业服务企业之间发生物业管理纠纷，可以向县级以上物业行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府投诉或者申请调解，也可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

　　第二节 业主自行管理

　　第四十五条〔业主自行管理〕 经业主大会决定，业主可以对物业实施自行管理，并接受县级以上物业行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府的监督和指导。

　　业主自行管理不得违反有关法律、法规规定，不得损害社会公共利益，不得侵害业主和他人的合法权益。

　　第四十六条〔议事方式〕业主自行管理的物业服务内容、服务方式、服务费用、收费方式、服务标准等事项由业主共同协商确定。

第三节 老旧住宅的改造和管理

　　第四十七条〔老旧住宅的改造〕 市(地)、县(市、区)人民政府(行署)应当按照改造规划和年度计划，对已交付但年久失修、配套设施不齐全、环境质量差的老旧住宅进行改造，并建立健全老旧住宅改造、管理财政补贴机制和公益性岗位机制。

　　老旧住宅的划定标准以及财政补贴机制和公益性岗位机制的具体办法，由市(地)、县(市、区)人民政府(行署)制定。

　　第四十八条〔配建经营用房〕改造老旧住宅时，经有利害关系的业主同意，并按法定程序批准，可以建设物业管理用房和一定比例的经营用房。经营用房的收益补充老旧住宅的维护管理费用。

　　第四十九条〔老旧住宅的临时物业管理〕未选聘物业服务企业管理或者未实施自行管理的老旧住宅，在改造完成前，经业主大会同意，县级以上人民政府物业行政主管部门可以选择具备相应资质、信誉良好的物业服务企业，暂时提供环境卫生、绿化养护、共用部位和共用设施设备日常综合维修等基础性物业服务。

　　暂时提供基础性物业服务期间，业主应当交纳物业服务费，政府应当给予适当补贴。

　　第六章 物业的使用与维护

　　第五十条〔物业管理区域禁止行为〕　物业管理区域内禁止下列行为：

　　(一)擅自改变物业规划用途、设计用途；

　　(二)损坏、擅自变动房屋承重结构、主体结构；

　　(三)违法搭建建筑物、构筑物；

　　(四)损坏、擅自占用、改变物业共用部位，损坏、擅自占用、移装共用设施设备；

　　(五)存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重物