发布时间: 2016-01-15
2015年12月9日，乌鲁木齐市政府网公布《乌鲁木齐市物业专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》），从12月31日起，乌市将对住房维修资金交存进行调整，由住户按购房款2%的比例缴纳，调整为按房屋建造成本价缴纳。
据了解，作为乌市首个针对维修资金出台的管理办法，该《办法》对乌市物业专项维修资金的交存、使用、监管、法律责任进行了规定。其中，和现有规定相比，市民较为关注的紧急情况下维修资金的申请以及交存标准等内容，有了较大变化。
《办法》规定，物业专项维修资金由业主按其所拥有物业的建筑面积交存。首期物业专项维修资金的交存标准为：商品住宅、非住宅物业，配置电梯的，按照房屋建筑安装工程每平方米造价的8%交存；未配置电梯的，按照房屋建筑安装工程每平方米造价的7%交存。公有住房按照每平方米建筑面积为当地房改成本价的2%交存；售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取物业专项维修资金。
此前的规定是，乌鲁木齐2000年后建设的商品住房，维修资金由住户按购房款2%的比例缴纳。新出台的《办法》将住户按购房款2%的比例缴纳，调整为按照房屋建造成本价缴纳。
需要注意的是，《办法》提到的每平方米价格，并不是指市民购买住房的房价，而是房屋建筑安装工程每平方米造价，即房屋建造成本价。目前，乌市住房保障和房产管理局尚未公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，将会根据乌市具体情况合理确定，并适时调整。
乌市住房保障和房产管理局维修资金监管办主任袁卫华解释说，国家《住宅专项维修资金管理办法》规定，业主应按照建筑安装工程造价交存住宅专项维修资金。这一规定在内地城市已普遍实施，乌鲁木齐实行得较晚。按建筑安装工程造价交存住宅专项维修资金，能更好地体现专项维修资金交存的公平性。同一栋楼业主不会因为房价不同导致维修资金交存不一致。
另外，在《办法》实施前已取得预售许可证的房屋，仍按老标准（即购房款2%）缴纳维修资金。
据介绍，目前乌市住宅专项维修资金总量日益增大，随着商品房住宅小区房龄逐步增长，共用部位、共用设施设备自然老化、损坏的程度日益加重，维修资金的使用进入高发阶段。所以，针对乌鲁木齐的实际情况，制订一个政策性、操作性强的商品房专项维修资金管理办法，已迫在眉睫。
物业专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。乌市从2000年开始筹集商品房专项维修资金，至2015年11月，共归集专项维修资金50.83亿元。全市共有1659个小区、653365户业主建立了维修资金，维修资金支用审批1.86亿元，涉及21.86万户业主。
6类紧急情况可直接申请
为了进一步简化紧急情况下维修资金的申请，《办法》规定，在遇到6类紧急情况时，可不经过业主“双三分之二”表决同意，直接申请使用维修资金。
6类紧急情况包括：屋面防水损坏造成房屋渗漏严重的；电梯出现故障危及人身安全的；楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；消防系统出现功能障碍的；排水管道严重堵塞或断裂的；其它危及房屋使用安全、影响业主正常生活的紧急情况。
据了解，《办法》出台前，物业专项维修资金的使用，要经过小区物业公司发起申请、拟定维修方案并在小区公示，经三分之二以上相关业主同意(采用业主书面签字方式)、物业专项维修资金监管办公室审核物业公司报送的申请材料、派人实地勘察、确认属实后批准使用等流程。而实际操作过程中，表决环节成为困扰维修资金使用的一个难题，影响了资金使用的效率。
针对维修资金申请程序复杂的问题，今年8月乌市出台《关于加强住宅小区物业服务管理的意见》，明确要求出台“物业专项维修资金管理办法”，简化物业专项维修资金使用程序，建立方便快捷的物业专项维修资金应急使用保障机制，发挥物业专项维修资金保障作用。
乌市住房保障和房产管理局维修资金监管办主任袁卫华说，以前维修资金应急使用缺乏明确有效的政策法规支持，《办法》中对专项维修资金的应急维修做出了明确的列支范围和程序，能有效提高维修资金使用效率，更好地服务于业主。
未售房屋开发商需先交维修金
《办法》还规定，开发建设单位应当在办理房屋初始登记前，将未售出房屋的首期物业专项维修资金存入物业专项维修资金专户。此款明确了开发商是空置房维修资金的缴纳主体，避免了在申请支用维修资金时因交存率不足100%而无法支用的尴尬局面。
据了解，现实中经常出现这种情况。比如，开发商在售出一部分房屋后，将剩余一部分房屋用来出租，这部分未出售的房屋如果不交维修资金，交存率不足100%，将导致其他住户无法支用维修资金。
新出台《办法》的这一规定，能保障大多数普通住户使用维修资金的权益。而对于房产开发商来说，后期房屋卖出后，再向新业主收取，也能确保维修资金归集的及时性和完整性。
