发布时间: 2016-01-19
第一章 总 则
第一条 为了规范住宅物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本市行政区域内的住宅物业管理及其监督活动，适用本条例。
本条例所称住宅物业管理（以下简称物业管理），是指住宅区内的业主，通过选聘物业服务企业对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。
第三条 市、区人民政府应当加强对物业管理工作的领导和组织，将物业管理工作纳入城市治理工作体系，建立物业管理综合协调和目标责任机制；建立与之相适应的资金投入与保障机制；制定和落实现代物业服务业扶持政策；鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。
第四条 市物业管理行政主管部门负责本市物业管理活动的统一监督管理，区物业管理行政主管部门按照规定职责负责辖区内物业管理活动的监督管理工作。
城乡建设、规划、民政、城市管理、公安、质量技术监督、价格、人防、环境保护、水务等行政主管部门按照各自职责，做好物业管理相关工作。
街道办事处（镇人民政府）按照规定职责负责辖区内物业管理活动的指导、协助和监督工作。
社区居（村）民委员会应当协助街道办事处（镇人民政府）开展物业管理工作。
第五条 本市实行物业管理违法违规行为实名投诉举报登记、限时回复制度。
各行政主管部门应当在物业管理区域内显著位置公布投诉举报受理方式，按照职能分工履行职责，及时受理业主和相关单位的投诉举报，依法调查处理违法违规行为，并对实名投诉举报人予以保密。
第六条 本市建立物业服务第三方评估制度。业主自治组织、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方评估机构，开展物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。
物业服务第三方评估机构应当依照法律、法规和合同约定提供专业服务，出具的评估报告应当真实、客观、全面。
第二章 业主自治
第一节 业主大会
第七条 业主应当按照法律、法规、临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则等，实名参加业主自治活动，行使权利，履行义务。
临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则，应当对业主参加自治活动的方式、违反共同约定的责任、自治活动争议处理办法作出约定。
第八条 业主大会根据划定的物业管理区域设立，一个物业管理区域成立一个业主大会。
业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权利，依法履行义务。
业主大会自首次业主大会会议审议通过管理规约和业主大会议事规则之日起成立。
业主户数超过三百户的住宅小区，可以设立业主代表大会，履行业主大会议事规则规定的职责。业主可以列席业主代表大会会议。
业主大会或者业主代表大会（以下统称业主大会）通过的决定对全体业主具有约束力。
第九条 符合业主大会成立条件的，建设单位应当向街道办事处（镇人民政府）报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。
首次业主大会会议的筹备经费根据物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素确定，由建设单位承担。建设单位应当在办理房屋所有权初始登记之前，将首次业主大会会议筹备经费交至街道办事处（镇人民政府）设立的专用账户，供业主大会筹备组使用。
首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置向全体业主公布，接受全体业主监督。
第十条 符合业主大会成立条件的，街道办事处（镇人民政府）应当在收到建设单位或者十人以上的业主联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立业主大会筹备组。
筹备组人数应当为五至十三人单数。筹备组可以由业主成员以及街道办事处（镇人民政府）、建设单位、公安机关、社区居（村）民委员会等派员组成。筹备组组长由街道办事处（镇人民政府）指定人员担任。业主成员由街道办事处（镇人民政府）组织业主推荐产生，业主成员不少于筹备组成员的百分之六十。
筹备组中业主成员的推荐办法由街道办事处（镇人民政府）确定，并事先告知全体业主。筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内显著位置予以公示。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处（镇人民政府）协调解决。
筹备组正式开展筹备工作前，物业管理行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）应当对筹备组成员进行物业管理相关知识的培训。
第十一条 筹备组成员应当符合下列条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）本人及其配偶、直系亲属未在同一物业管理区域提供物业服务的企业任职；
（三）无索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为；
（四）无不宜担任的其他情形。
筹备组中的业主成员还应当履行及时交纳物业服务费用、公共水电分摊费用、汽车停放费用和住宅专项维修资金等义务，不得有违规装修、损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等物业不当使用的行为；本人及其配偶、直系亲属未在本住宅小区开发建设单位任职。
第十二条 筹备组应当自成立之日起九十日内完成下列筹备工作，并召开首次业主大会会议：
（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式；
（二）拟订管理规约和业主大会议事规则草案，其中议事规则草案中可以约定是否设立业主代表、业主监事会，拟订业主小组划分方案草案；
（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；
（四）拟定首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法；
（五）确定首次业主大会会议的召开方案、表决议案；
（六）召开首次业主大会会议的其他筹备工作。
前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于七日。业主对公告内容有异议的，应当在公告期间以书面形式向筹备组提出意见，筹备组应当自收到书面意见之日起七日内集体讨论决定是否采纳并书面答复。
业主大会成立及业主委员会选举产生后，筹备组自动解散。筹备组未在九十日内完成前款所述筹备工作的，由街道办事处（镇人民政府）书面公告筹备组解散。筹备阶段发生诉讼、复议，或者对筹备组成员有异议的，诉讼、复议和异议处理期间不包含在筹备期限内。
第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
召开业主大会会议，应当于会议召开前七日内将会议内容函告街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会。街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会应当参与指导，对业主大会会议表决情况进行监督。业主大会、业主委员会作出的决定应当及时告知社区居（村）民委员会。
业主委员会或者其他业主大会召集人未能按照业主大会议事规则要求召开业主大会临时会议的，街道办事处（镇人民政府）应当责令限期整改。未整改的，由街道办事处（镇人民政府）指导相关业主召开业主大会临时会议。
第十四条 同一物业管理区域内有二幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。
设立业主小组，成立业主代表大会的，应当在大会议事规则中明确业主小组、业主代表大会的职责范围、工作规范等事项。
第十五条 业主小组议事由该小组推选产生的业主代表主持。业主小组范围内的全体业主推选本小组出席业主大会会议的业主代表，共同讨论决定本小组范围内共用部位、共用设施设备的维修、养护、更新和改造等事项。
业主小组作出的决定应当符合管理规约、业主大会议事规则的规定，不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决定，并在作出决定后七日内告知业主委员会。
第十六条 业主小组推选业主代表，应当经本小组专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主代表应当为本业主小组内的业主，其资格条件、任期等参照业主委员会委员设置条件，在业主大会议事规则中规定。业主代表资格终止的，应当在七日内将其受业主小组、业主委员会或者业主大会委托保管的相关资料移交给业主委员会。
第十七条 业主代表履行下列职责：
（一）在业主大会会议召开前就会议议题征集本小组业主意见，出席业主大会会议；
（二）组织开展本条例第十五条规定的业主小组议事权限所确定的活动，并将结果告知业主委员会；
（三）告知业主委员会本小组业主的有关意见和建议；
（四）建立本小组工作档案；
（五）业主大会议事规则规定的其他职责。
第二节 业主委员会
第十八条 业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。
业主人数较少，经全体业主一致同意决定不选举产生业主委员会的，由全体业主共同履行业主委员会的职责。
业主委员会应当在选举产生后依法向街道办事处（镇人民政府）备案，并可以向区民政行政主管部门备案，领取备案证书；不选举产生业主委员会的，由业主大会向街道办事处（镇人民政府）备案，并可以向区民政行政主管部门备案，领取备案证书。
备案材料齐全的，街道办事处（镇人民政府）应当在五个工作日内出具书面备案证明，并在备案后七个工作日内将备案材料抄送区物业管理行政主管部门及公安机关、社区居（村）民委员会；备案材料不齐全的，街道办事处（镇人民政府）不予备案，并书面告知须补齐的材料。
第十九条 业主委员会委员应当由本物业管理区域内的热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
业主委员会委员由业主大会选举产生，并在物业管理区域内显著位置公告。业主委员会由五至十一人的单数委员组成，每届任期三至五年，委员可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则确定。业主委员会设主任一名。
业主有违反临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则的，或者有下列情形之一的，不得担任业主委员会委员，已担任业主委员会委员的，应当按照业主大会议事规则，由业主委员会终止其职务并予以公示：
（一）不具有完全民事行为能力的；
（二）本人及其配偶、直系亲属与同一物业管理区域内提供物业服务的企业有利害关系的；
（三）损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等物业不当使用行为的；
（四）未按照规定交纳物业服务费用、公共水电分摊费用、汽车停放费用和住宅专项维修资金等相关费用的；
（五）违反市人民政府有关房屋出租规定的；
（六）牟取妨碍公正履行职务的其他利益的；
（七）有严重不良信用记录的；
（八）其他不宜担任业主委员会委员的情形。
未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，在物业所在地的街道办事处（镇人民政府）的指导、帮助下，根据业主大会议事规则召开业主大会会议，选举产生业主委员会或者增补业主委员会委员。
第二十条 业主委员会履行下列职责：
（一）执行业主大会的决定和决议；
（二）召集业主大会会议，定期书面向业主大会报告工作并在物业管理区域内显著位置向全体业主公布，接受业主质询；
（三）根据业主大会决定代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业管理活动中的相关问题；
（五）督促业主、物业使用人遵守管理规约，调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（六）组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用；
（七）根据管理规约和业主大会议事规则，决定共用部位、共用设施设备的经营方式，管理、使用并公布经营所得收益情况；
（八）配合街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会、公安机关等做好住宅物业管理区域的社区建设、社会治安等工作；
（九）法律、法规规定或者业主大会赋予的其他职责。
第二十一条 业主委员会不得有下列行为：
（一）阻挠、抗拒业主大会行使职权；
（二）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料；
（三）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权，擅自使用业主大会或者业主委员会印章；
（四）打击、报复、诽谤、陷害有关投诉举报人；
（五）未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，与物业服务企业签订物业服务合同；
（六）擅自动用住宅专项维修资金，侵占业主共有财产；
（七）违反法律、法规规定，严重侵害业主合法权益的其他行为。
第二十二条 业主委员会任期届满三个月前，应当书面告知街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会。街道办事处（镇人民政府）应当指导、协助成立换届改选小组，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得就选聘、解聘物业服务企业等共同管理事项，组织召开业主大会会议，但发生危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，需要立即使用专项维修资金进行维修、更新、改造的除外。
业主委员会逾期未能换届改选的，街道办事处（镇人民政府）可以参照本条例第十一条和第十二条的规定成立换届改选小组，协助召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
第二十三条 业主委员会应当自换届改选小组成立之日起十日内，将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交街道办事处（镇人民政府）保管。业主大会、业主委员会依法需要使用上述物品的，街道办事处（镇人民政府）应当及时提供。
街道办事处（镇人民政府）在新一届业主委员会选举产生并办理换届备案手续后十日内，将其保管的前款所述物品移交新一届业主委员会。
业主委员会不按时移交的，街道办事处（镇人民政府）和物业所在地的区物业管理行政主管部门应当责令其限期移交；拒不移交的，辖区内的公安机关应当给予协助。
第二十四条 业主大会应当综合考虑物业管理区域规模、物业服务费标准、业主人数等因素，在管理规约、业主大会议事规则中确定业主大会、业主委员会日常工作经费预算。该经费由全体业主负担或者由业主大会在管理规约或者业主大会议事规则中约定。
业主大会可以根据工作需要设立业主监事会，聘请业主委员会秘书。具体产生办法、工作职责、所需经费在管理规约、业主大会议事规则中约定。
业主委员会应当将业主大会、业主委员会日常工作经费预算及使用情况，至少每半年在物业管理区域内显著位置公告一次，接受业主监督。
第三节 其他规定
第二十五条 住宅小区有下列情形之一的，可以成立物业管理委员会代行业主大会或者业主委员会职责：
（一）不具备成立业主大会条件的；
（二）具备成立业主大会条件但未成立，经物业所在地的区物业管理行政主管部门或者街道办事处（镇人民政府）指导后仍不能成立的。
列入当地老旧住宅小区物业管理年度实施计划且满足前款第二项条件的，或者保障性住房具备前款规定情形之一的，街道办事处（镇人民政府）应当及时组织成立物业管理委员会。
第二十六条 物业管理委员会由街道办事处（镇人民政府）组织成立，由业主以及街道办事处（镇人民政府）、公安机关、社区居（村）民委员会、建设单位等派员组成。
物业管理委员会人数应当为九至十三人的单数，其中业主成员应当不少于百分之六十，由街道办事处（镇人民政府）在业主中推荐产生。物业管理委员会中的业主成员资格应当符合本条例第十九条的规定。
物业管理委员会应当将成员名单在物业管理区域内显著位置予以公示。业主对物业管理委员会成员有异议的，由街道办事处（镇人民政府）协调解决。
第二十七条 物业管理委员会应当依法履行职责，依照法律、法规的规定，就住宅小区共同管理事项征求全体业主意见，形成业主共同决定。
物业管理委员会自业主大会正式成立之日起停止履行职责，并在七日内与业主大会办理移交手续后解散。
第二十八条 物业管理区域应当根据建设用地规划许可证确定的红线范围，综合考虑物业共用设施设备、社区建设等因素划分。
物业管理区域需要分立或者合并的，应当形成区域调整方案，对调整后物业管理区域的道路、绿地、共用部位和共用设施设备的使用、维护等作出规定。
需要分立的，应当分别经拟新设立的物业管理区域专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意；需要合并的，应当分别经原物业管理区域专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。
物业管理区域调整后，应当重新办理物业管理区域备案手续。
第二十九条 划定为一个物业管理区域的分期开发建设的住宅小区项目，先期开发部分符合业主大会成立法定条件的，可以成立业主大会、选举产生业主委员会，首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。
第三十条 业主大会会议、业主小组议事表决可以采用纸质或者手机信息、电子邮件等方式实名投票。
业主代表出席业主大会会议、业主委员会委员出席业主委员会会议不得委托他人。
一个独立产权单位登记有二个或者二个以上所有权人的，应当自行确定一名投票人。
本市建立业主决策电子投票系统，由市物业管理行政主管部门负责建设及维护。
第三十一条 业主委员会委员、物业管理委员会中的业主成员、业主代表有下列情形之一的，其职务自行终止，并应当自终止之日起七日内移交其使用、保管的文书、印章以及其他属于全体业主所有的财物：
（一）丧失本物业管理区域业主身份的；
（二）以书面形式提出辞职的；
（三）有本条例第十九条第三款规定的情形之一的；
（四）符合管理规约、业主大会议事规则约定的其他资格终止条件的。
有前款情形之一的，业主委员会、物业管理委员会、业主小组应当在物业管理区域内显著位置进行公示，公示时间不得少于七日。
第三十二条 业主认为业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的，可以向区物业管理行政主管部门或者街道办事处（镇人民政府）书面提出撤销申请；认为物业管理委员会作出的决定违反物业管理有关规定的，可以向区物业管理行政主管部门书面提出撤销申请。
区物业管理行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）应当在十五个工作日内将审查结果书面告知申请人。业主大会、业主委员会、物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的，应当责令其限期改正或者撤销其决定并通告全体业主。
第三章 前期物业管理
第三十三条 业主大会或者业主委员会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效之前，前期物业管理由建设单位负责。
前期物业管理阶段，建设单位应当监督物业服务企业履行前期物业服务合同。
第三十四条 建设单位依照法律、法规规定的程序通过招标、投标选聘前期物业服务企业，签订前期物业服务合同。建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同的附件应当包括前期物业服务合同和临时管理规约。
前期物业服务合同中应当载明下列内容：
（一）物业服务内容、标准、收费价格和委托代收费事项；
（二）各分项服务的标准（含人员配置）和费用分项测算；
（三）分项费用和主要成本变动联动调整的约定；
（四）物业服务标准的评估方式；
（五）物业服务用房（含业主委员会议事活动用房）的面积和位置；
（六）共用部位、共用设施设备清册；
（七）业主共有资金专用账户的设立、查询方式，以及利用共用部位、共用设施设备开展经营活动所得收益的核算及分配办法；
（八）违约责任和合同解除的条件；
（九）与前期物业服务有关的其他事项。
第三十五条 临时管理规约由建设单位按照市物业行政主管部门制发的统一示范文本制定，物业买受人在购房时签署。临时管理规约中应当载明下列事项：
（一）业主定期交纳物业服务费的义务；
（二）业主对房屋使用以及出租等规定；
（三）建设单位履行监督物业服务企业服务质量的义务；
（四）建设单位对物业服务企业服务质量的评估标准和评估办法等；
（五）建设单位更换前期物业服务企业的条件；
（六）共用部位、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热等费用的分摊方式；
（七）与住宅物业管理有关的其他事项。
第三十六条 建设单位在房屋产权初始登记之前，应当按照物业建筑安装总造价百分之二的比例交存物业保修金，作为物业保修期内维修费用的保障，不得将物业保修金纳入房屋建设成本。
物业保修金实行“统一交存、权属不变、专款专用、政府监管”的原则，由市、区物业管理行政主管部门指定的机构统一管理。在物业保修金交存期内，建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的，维修费用在物业保修金中列支。
物业保修金交存期限为八年。物业保修金交存期满后，应当将余额返还建设单位。
第三十七条 物业服务企业应当设立业主共有资金专用账户。物业服务企业应当按照合同约定公布业主共有资金专用账户收支情况，每年不得少于一次。业主大会或者业主委员会设立业主共有资金基本账户后十五日内，物业服务企业撤销业主共有资金专用账户，并将属于业主共有的资金转入业主共有资金基本账户。
第三十八条 已交付使用物业业主总人数百分之十以上的业主，因对建设单位选聘的物业服务企业的服务质量不满意，要求物业服务第三方评估机构评估的，建设单位应当委托其与业主、物业服务企业协商选定的第三方评估机构，对物业服务企业的履约情况进行评估。评估结果在一年内有效，并向全体业主公告，同时告知物业管理行政主管部门。
经评估物业服务不符合履约标准的，建设单位可以更换物业服务企业，或者要求物业服务企业限期整改，逾期不整改的，建设单位应当向物业管理行政主管部门报告，由物业管理行政主管部门记入企业信用档案，并向社会公示。
第三十九条 普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价。需要对前期物业服务收费标准进行调整的，应当遵循下列程序：
（一）物业服务企业委托会计事务所对上一年度物业项目经营情况进行审计，审计报告在物业管理区域内显著位置公示三十日；
（二）物业服务企业将拟调整的收费标准、服务内容和服务标准在物业管理区域内显著位置公
