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对话：物业行业如何面对“内卷式”竞争？

发布时间: 2025-07-07

 




主持人：魏会学

《深圳物业管理》编辑部主任






“内卷式”竞争，作为一种低效率的不公平竞争，让不少行业、企业深受其害，也影响到经济的高质量发展。去年7月30日，中共中央政治局会议释放“反内卷”信号，并提出要强化行业自律，防止“内卷式”恶性竞争；今年政府工作报告又首次提出“综合整治‘内卷式’竞争”。

针对内卷式竞争的危害，国家发展改革委政策研究室副主任、新闻发言人李超在5月20日的新闻发布会上表示，一些企业陷入“内卷式”竞争，有的以低价、超低价，甚至以低于成本价格销售，有的制假售假、以次充好。这些都突破了市场竞争的边界和底线，扭曲了市场机制，扰乱了公平竞争秩序，必须加以整治。

作为一个与居民群众息息相关的行业，物业管理行业这几年也进入全面供给过剩的阶段，存量市场竞争也愈发激烈，不少企业为了争取市场份额，开始打价格战，拼成本、拼价格，这种过度化、非理性竞争，不仅导致服务质量下降，更扰乱了市场秩序，阻碍了行业健康发展，让不少企业倍受困扰。本期，我们特别邀请深圳市物业管理行业协会的三位副会长：深圳市万厦世纪物业管理有限公司董事长周宏泉，深圳市宏发物业服务有限公司董事长、总经理赖坚义，深圳中旅联合物业管理有限公司副总经理范鹏举，一起来聊聊物业行业如何面对“内卷式”竞争。

主持人：欢迎周总、赖总、范总参加本期对话栏目，近一年多来，内卷式竞争成了社会热议的话题，政府也多次释放“反内卷”信号。而物业行业内卷式竞争也让很多物业企业倍受困扰。那么，你们如何定义物业行业的内卷式竞争?你们认为物业行业内卷式竞争主要表现形式有哪些?
　　周宏泉：从汉字字源上看，“竞”和“争”，分别代表两个不同的东西。同向为竞，相向为争。
　　“同向而竞”，是要大家比较谁的服务性价比更好，效率更高。尽管有输赢，但大家的质量和效率都提高了，各自都能得到对眼的客户的青睐。这是一种价值思维。
　　“相向而争”，是要大家下到一个鱼池里摸鱼，谁摸到算谁的。你摸到的越多，我摸到的只会越少。这是你死我活的零和博弈思维。
　　物业行业的内卷式竞争，以中国地产增量时代式微和物业行业导入资本经营理念为背景，以部分企业偏重于不择手段实现规模快速扩张为形式，进而发展出带资进场、过渡承诺、恶意低价、职业撬盘等恶性竞争方式。其本质是，某些企业为实现单方面市场规模扩张目标，不择手段搞市拓，暧昧黑箱搞经营，完全背弃物业服务的价值经营本质，混淆行业正向价值理念，破坏物业维护专业标准，损害行业和业主整体利益，引发诸多社会矛盾，导致行业多输的发展困局。
　　物业行业的这种内卷式竞争，形式上突出表现为三种类型：
　　一是，无序竞争，迷失身份，不能严守国家法规、行业规章、契约精神的竞争;
　　二是，无效竞争，迷失目标，一味抢市场，扩规模，争面积夺收入，结果业主得不到好服务，企业得不到合理利润，员工得不到提高福利，社会得不到和谐安定;
　　三是，无良竞争，迷失本性，为市场而市场，为利益而利益，侵害业主权益，戕害企业品性，伤害行业根基，损害社会健康。
　　具体表现为：不顾专业标准的低价竞标，不计成本代价的带资进场夺标，不讲人格操守的职业撬盘，不守物业本分的盲目创新，漠视客户实质需求的规模扩张，黑没客户利益的侥幸心态。
        赖坚义：内卷，是一个群体内部的非理想竞争，参与者投入大量的资源，但整体收益未得到增加，导致个体的疲惫和资源的浪费。内卷是一种零和博弈，甚至是一种负和博弈，群体的努力无法创造新的价值，仅仅加剧内部消耗。例如，看露天电影，坐在前排的观众看到精彩处站了起来，就挡到了后面的人，后面的观众不得不相继站了起来，这样，大家不仅白白浪费了体力，还未能增加观影体验。
　　内卷，往往是发生在存量市场竞争格局中。当前，国内知名的房地产企业相继“暴雷”，房地产行业迅速进入新的发展阶段，有点从“黄金时代”一下子就跌入“黑铁时代”。物业行业作为房地产行业的末端，也被带入了新的发展阶段，面对存量市场，物业企业为了自身的存续发展，为了获取更多市场份额，难免会出现内卷竞争。
　　主要表现形式有：低于市场平均价格恶意抢盘，带资进场，更有极个别企业为了拓展规模，伙同别有用心业委会成员，或者怂恿成立业委会，然后更换物业企业。竞争的目的，从提升自我，变成击败他人，失去了原本意义。
        范鹏举：当下岂止是物业行业，制造业、互联网、餐饮，包括曾经的咖啡巨人星巴克，接连在中国推出红烧肉拿铁、茶饮首次降价，都说明内卷的严重程度。当然我们是行业中人，尤其对物业行业过度、非理性的低质量竞争状态感触更深。这种竞争脱离了正常的市场竞争轨道，以牺牲服务质量、员工权益和企业合理利润为代价，不仅难以实现行业整体的良性发展，还会对市场秩序造成严重破坏，甚至是对和谐社会带来负面影响。
　　内卷的主要表现形式是企业间大打价格战(包括电梯维保、清洁等外包方)，以低价甚至超低价投标，部分项目物业费报价远低于合理成本，看似吸引了业主或甲方，实则为后续服务埋下隐患。在服务方面，为压缩成本，企业势必要削减人力、物力投入，如减少保洁频次、降低人员配置标准、延迟设施设备维护等，导致服务质量明显下滑。在市场拓展环节，一些企业通过不正当手段争夺项目，如给予甲方不合理的利益承诺、恶意诋毁竞争对手等，破坏了公平竞争的市场环境。此外，企业间还存在盲目跟风、同质化竞争的现象，缺乏创新意识和差异化服务能力，难以满足业主多样化的需求。
主持人：刚才大家谈到了内卷式竞争主要表现形式，包括低于成本价的竞争、恶意抢盘、带资入场等等，那你们认为，物业行业出现这种“内卷式”竞争问题的根源在哪里?
　　周宏泉：导致内卷式竞争的外因很多，但主要有以下三个方面：法治体系不够完善，行业自律不够得力，相关各方的利益诉求不够协调。
　　以内在根源来说，作为物业管理企业，参与竞争，拓展市场，节耗降本，增加收益，几乎是每一个物业管理企业的内生需求。
　　然而，同样的背景与处境，同样的内在动机，并不是所有的物业管理企业，都会采取无序、无效、无良的竞争方式。
　　那么，一个企业，选择与不选择不良竞争手段，究竟取决于什么?
　　根源在于企业的经营管理者缺乏物业管理服务于民的事业情怀与和谐稳定社会的政治觉悟，缺乏洞察物业服务经营本质的思辨能力，缺乏平衡长期主义与短期利益的战略视野，选择了错误的经营理念。这导致企业所确定的发展战略，唯利是图，不择手段，盲目跟风。在法治社会，假如企业家自己死也不愿选择的“内卷”模式手段，那就没有任何人，没有任何力量，真正能够逼迫企业经营管理者，去作出这样的选择。
        赖坚义：我认为，行业出现“内卷式”竞争是内因和外因互相作用导致的。
　　企业，要存续发展，盈利是首要任务。就像小草、大树，为了成长，就需要不断的向下扎根吸取养份，向上伸展争取阳光雨露，这是生物本能，但是客观上就造成了同一片草木间的竞争。
　　物业企业也是一样，当前，受经济形势和房地产周期影响，在缺少增量的市场大环境下，物业企业为了自身的存续，只能在存量的市场下进行内卷式竞争，企业间的无序竞争，间接导致了行业内呈现的内卷。
        范鹏举：根源是多方面的。首先行业准入门槛相对较低，大量的企业进入市场，当下全国存量物业企业接近15万家，一方面是供给严重过剩，另一方面是很多企业在规模、实力、服务水平上参差不齐，加剧了市场的无序竞争。
　　其次，服务本身具有“无形、不可分离、易变、不可存储性”，也确实增大了行业健康良性发展的难度，再加上各地虽然都有行业服务标准和规范，但在执行层面，因为技术、成本、人员素质、培训、监督缺位等因素制约，也为低价低质竞争提供了生存空间。
　　第三，许多物业企业所谓的战略规划就是拿项目，所拥有的“核心竞争力”只有低价，根本没形成独特的品牌价值和服务特色，短期利益导向明显，又怎么可能去重视服务质量和企业口碑。
　　最后，当下世界经济大环境处于下行周期，物业服务的对象业主或企业，也都存在经济拮据、经营艰难的状况，此时肯定会过度关注价格而忽视服务质量，更倾向于选择低价的物业企业，客观上推动了价格战的持续。
主持人：刚大家都谈到了“内卷式”竞争的内因和外因，周总还特别提到了这是企业经营管理者错误的经营理念导致，赖总和范总都谈到了供给严重过剩和经济下行的影响。那么你们所在的企业是否感受到内卷式竞争带来的压力?这种压力主要体现在哪些方面?价格竞争、服务成本控制，还是市场份额争夺?
　　周宏泉：这种压力首先是外部压力，是全行业、全领域、全链条、全要素的。当这种内卷式不良竞争手段成为一种行业的合理化经营意识状态时，几乎没有哪个企业可以独善其身。
　　这种压力主要体现在，当提升服务性价比，提高运营效率，不再成为主流竞争内容，那么竞争参与者更多在拼“爹”，拼背景，拼资源分配权，拼资金投入。这种压力进而会传导到各个企业内部，造成客户对服务标准的期望越来越高，员工对薪资收入的期待越来越高。
　　我还是比较认可：企业“牛”不“牛”比的不是谁大，而是比谁更懂客户，提供更优解决方案，最终比的是谁受客户认可和欢迎。
        赖坚义：宏发物业作为宏发集团的全资子公司，我司只服务集团公司开发的住宅小区以及管理集团公司自持产业，不接外盘、不拓盘，因此目前不存在市场份额的争夺压力。
　　但是，在当前的经济环境和市场压力下，近几年来依然感觉“寒风凛冽”，知名的房地产接二连三暴雷，行业内一些头部物业企业也不断暴露出问题，地产全产业链条的“降本增效”传导下，公司在人力成本、管理成本、能耗等方面，不断进行优化和管控。
　　在当前的市场环境下，住宅业主对于房价下行的心理压力，特别是2021年前后购房的业主，以及受经济因素影响导致还贷压力加大，容易将情绪传导到物业服务企业中去，一定程度影响了客户关系，然后被某些企业加以利用，推波助澜，导致了业主更换物业的呼声此起彼伏。我司作为固守大本营的本土物业企业，在当前市场大环境下，也有来自业主满意度的压力，也存在一定的被撬盘的风险。
        范鹏举：正如地球的大气候会影响各国各地区，严峻的行业大环境同样笼罩在我们公司周围，它不是某一方面、某一层，它就像紧身衣，涉及竞争企业、供应商、服务客户、合作伙伴，甚至包括监管方，你会感受到被包裹地越来越紧。
主持人：在应对内卷式竞争方面，你们都采取了哪些针对性的策略和措施?
　　周宏泉：大家都期望行业生态有所改善，政府、行业协会、龙头企业能够行动起来，杜绝不良竞争。期望业主群体觉悟起来，拒绝不良竞争者。
　　但是，就每一家企业个体而言，由自己完全掌控的唯一措施，就是苦练内功。升级技术，优化管理，创造更具性价比的优质服务。
　　信守良知的企业家，无论竞争环境如何，都能做到：护操守，守本分，尊重物业管理价值规律，做好物业服务本质本分。
　　而要在行为层面做到这些，最根本有效的措施是，在企业文化层面形成正确的经营理念。进而将正确的经营理念贯彻在企业管理流程和薪酬激励制度执行上。
　　万厦世纪成立以来，就建立起专业本分的企业文化，早已融进团队成员骨子里的血脉。我们的骨干团队，定期组织企业文化反思活动，检验自己日常的经营行为，是否践行了企业文化的精神。
　　比如，我们的核心经营理念：“做好人，办好事，成好业”。我们的市拓人员在洽谈项目合作时，就会反思，我们的合作条件，相关利益各方，包括业主、社区、同行，是否可以从中受益?有没有损人利己乃至损人不利己的行为?
        赖坚义：我司一以贯之的做法是：红色党建+品质服务。
　　在深圳的现有社会治理架构下，推进“红色物业”建设，将党的政治优势和组织优势，转化成服务优势。在街道、社区党委的领导下，构建“1+2+N”的小区治理服务体系，“1”为小区党支部，支部建在小区上，发挥组织领导作用，“2”为业委会和物业服务公司(管理处)，发挥管理及服务作用，“N”为小区全体业主，是小区治理的真正主体。同时，建立小区与属地住建、公安、消防、水务、城管等政府部门的多方联动的小区治理格局,构筑社区基层治理工作新格局。
　　回归物业服务的本质，用心做好基础服务。从2020年开始，我司主动将住宅小区的电梯、主出入口及通道、停车场出入口、公告栏等全部停止商业性广告经营活动，换上了宣扬社会主义核心价值观以及爱党、爱国等公益性质的正能量宣传内容，少一点商业氛围、多一份纯粹的用心服务。
　　落实“六心服务”。鉴于当前的经济大环境，公司及各项目更加用心分析业户群体，对不同的群体，不同的服务偏好，开展更加有针对性的服务，让服务有温度，服务暖人心，让业主感受到管理费和物业服务质价相符。
        范鹏举：深圳中旅联合物业自成立以来，始终致力于“创中国高端物业管理品牌企业”，为应对内卷式竞争，我司重点从两方面着手：
　　一是精准定位需求，打造“命运共同体”。我司管理业态多为商业写字楼，通过深入挖掘业主需求，开展业户“画像”工作，然后结合翻新、改造公共区域环境和服务，使得业主资产在出租、出售和使用方面获得更好的价值体验;写字楼持续保持高使用率的同时，也提升了业主满意度和企业品牌价值，摆脱同质化竞争。
　　二是坚持科技赋能，打造更节能、更安全、更智慧的设备设施。我司从十年前就开始研发智能楼宇管理系统，通过物联网监控大型公共设备，实施全生命周期管理，提高运行能效，减少人力成本，同时还提升了设备安全管理。所有部署了该系统的楼宇都实现了5-12%的能耗节约，以及30%运行人员的优化，设备故障及事故率更是下降45%。
主持人：在应对内卷式竞争方面，周总讲到在企业文化层面形成正确的经营理念，赖总讲到红色党建+品质服务，范总讲到精准定位客户需求并打造命运共同体以及科技赋能，都非常好，那么你们如何在保证服务质量的前提下，参与价格竞争?
　　周宏泉：我们绝不参与纯粹的价格竞争。我是物业从业人员我也是一名业主，绝大多数业主也不差这几十或几百元物业费，关键是服务质量要吻合客户的真实需求。
　　价格竞争屈从于不良秩序，媚俗于狭隘认知，有违于商业的基本逻辑，不利于物业管理的活动本质。
        赖坚义：总所周知，物业企业作为劳动密集型的传统企业，人力成本和能源成本占据了非常大的部分，近年来，各行各业都在开展“控本增效”，其中最主要部分是在人力成本方面进行优化。
　　我司开展“控本增效”的主要做法是“刀刃向内”，进行内部的改革和优化。如今社会风气不断向好，特别是深圳，已经鲜有听闻，入室盗窃、偷盗等情况，小区内无死角的监控，已经很大程度替代了安防巡逻工作，可以进一步发挥管理处的监控中心的作用，进一步压缩和减少巡逻人员，压缩管理处层级，用“技防”替代“人防”，小区内进一步弱化“管理”痕迹，更加凸显“服务”功能。大力推动小区的绿色物业转型升级，从细微处管控能耗，通过不断尝试“人工智能+物业服务”，创新工作模式，不断减少成本，“减成本不减服务”。
        范鹏举：结合前一个问题来看，保证服务质量的前提下参与价格竞争，必须通过科技手段，一是技术创新，二是管理优化提升效率。我们利用全流程数字化、物联网、AI等技术，已经实现设备设施的智能化管理和维护，提前预警故障，减少维修成本和人力投入。同时，加大光伏、储能的投入，创造更好地收益。管理效率的提升，则是通过岗位融合、工作整合、能力复合，实现服务流程优化，提高服务响应速度和处理效率，以高效的服务降低单位服务成本。
主持人：你们对打破物业行业内卷式竞争、规范行业发展有哪些意见建议?
　　周宏泉：打破物业行业内卷式竞争、规范行业发展需要全社会、全行业、全系统参与。
　　尤其是物业管理企业，作为物业管理活动的重要主体之一，要充分认识到内卷式竞争的危害性，要学会站在政治高度和全行业角度思考问题。
　　可以考虑采取“立破并举”的治理策略。具体地说，要做到三立三破。
　　“三立”：就是要“立身，立标，立生态”。
　　立身，就是立心，尊重行业本质价值规律，回归行业本质初心。
　　立标，就是创新专业制度，发展专业标准，形成多方行业共识，推动健康市场机制建设。
　　立生态，强化行业新规则自律，树立行业新健康标杆，链接各方新共识动能，形成行业新助益生态。
　　三破：“破谬论，破乱象，破心贼”。
　　破谬论，就是要破除混乱的认知，破除错误的观念，破除荒谬的导向。
　　破乱象，严厉惩戒违规苗头，坚决打击违规行为。
　　破心贼，王阳明说，“破山中贼易，破心中贼难”。我们物业管理行业，也要提升认知格局，破除唯利是图的贪欲心贼，破除各自为政、缺乏正气勇气的狭隘心贼。
　　立破并举，双向发力，推动市场从无良竞争向高质量发展转型。
        赖坚义：通过技术创新、管理创新，降低企业运营成本，给广大业户带来更优质，更具性价比的服务。物业企业间无序“价格战”，是“内卷式”竞争的典型表现，不利于企业可持续发展，影响服务质量和服务水平，甚至带来安全隐患，损害业户权益。长此以往，行业发展的内生动力也会减弱。可以说，非理性竞争，没有赢家，更没有未来。
　　我认为，物业企业要在党建引领下，坚持守正创新、服务第一，通过不断夯实服务基础，提升服务品质，提升服务质量，践行企业社会责任，打造良好品牌形象。
        范鹏举：打破物业行业内卷式竞争、规范行业发展，需要政府、行业协会、企业和服务对象多方共同努力。政府层面，应提高行业准入门槛，加强对新成立物业企业的资质审核，避免低水平企业盲目进入市场。同时，完善物业服务标准和价格指导机制，制定统一、明确的服务质量评价标准和合理的物业费定价参考体系，引导市场形成质价相符的价格机制(不赞同一刀切的最高限价制)。此外，招投标市场的监管，似乎还没找到行之有效的手段，来打击不正当竞争行为，因为公平公正的市场竞争环境是最能促进行业发展的。
　　深圳物业管理行业协会的桥梁纽带作用，在全国都是最好的，但也应看到，加强行业自律会一直在路上，要结合行业公约和自律规范，对违规企业进行惩戒。推动行业诚信体系建设，建立企业信用档案，定期发布信用评价结果，营造诚实守信的市场环境。同时结合最美机房选树、宣传月报道、行业最美服务人员评选等活动，向社会宣传行业正能量。
　　企业自身要树立正确的发展理念，摒弃短期利益导向，注重长期品牌建设和核心竞争力培养。加大在技术创新、服务创新和管理创新方面的投入，积极探索智慧物业、绿色物业等新型发展模式。加强人才培养和引进，打造高素质的专业人才队伍，为企业发展提供有力支撑。通过政府、行业协会和企业的协同发力，共同推动物业行业走出内卷困境，实现高质量发展。
主持人：感谢三位的精彩分享。物业行业的规范健康发展与我们每一家物业企业息息相关，需要我们尊重职业操守，坚守初心走正道。也期待这些分享能让大家认识到内卷式竞争对行业发展的影响，对规范物业行业发展有更多新的思考。

 

 

本文转载自深圳市物业管理行业协会公众号。